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"司法拍卖房"究竟有多火?

2016-05-10 15:26第一财经日报

在司法拍卖房(下称“法拍房”)的市场里面,法院、中介、拍卖公司、贷款公司、购房者各自扮演着不同的角色,法拍房也曾一度受到投资客的青睐。而今年以来,法拍房更是出现了“价量齐升”的趋势。

曹先生就是其中的一名投资客,今年4月他准备通过中介去参与拍卖上海“中远两湾城”小区某法拍房,该房屋起拍价格为316万,建筑面积约76平方米,当时的市场均价大概在5万/平方米,因此曹先生评估该房屋的正常价格为370万。

“由于这类拍卖房需要全款支付,因此我需要通过一些手段找到资金,考虑到资金成本问题我的心理价位在350万。”曹先生告诉第一财经记者。

如果按照之前的情况,曹先生的这个价格是可以买到这个房屋的,而曹先生周围也有很多朋友曾参与法拍房的投资,他们的想法很一致,由于法拍房可以跳过限购,价格又普遍低于市场价格,因此是一个不错的投资途径。

但是曹先生没有想到的是,拍卖当天该房屋异常火爆,交易价格远远超过市场价格,最后成交价格达到470万。

“我们周围圈子有很多投资法拍房的朋友,沪九条过后法拍房比之前热门了不少,我们分析原因可能是法拍房可以跳开限购,那么这对于希望在上海置业的人而言无疑就是一种选择。”曹先生告诉第一财经记者。

“中远两湾城四月成交的情况只有几套,从我们的判断看均价5万是合理的水平,如果按照上述交易价格成交已经高于市场标准。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者。

法拍房的市场究竟有多火呢?

浙商资产管理研究院跟踪的网络法拍数据显示,2016年3月,全国网络司法拍卖一共拍卖涉诉房产9367处,环比增长28.1%。当月涉诉房产网络司法拍卖的成交额为67.8亿元,是2月成交额的2.1倍。

对比今年前3个月的数据可以发现,涉诉房产的起拍折扣率正缓慢降低,3月份的起拍折扣率为81.33%,系3个月以来的最低点。数据还显示, 3月份的变现折扣率为88.76%,环比增长4.63%,系今年以来的最高点,反映出投资者对于不良资产特别是涉诉房产的需求旺盛。

“很多人都知道法拍房可以避开限购,大部分购买法拍房的人还是投资客。虽然法院要求全款支付,但是这些投资客通常联合中介或者拍卖公司便可以获得40%左右的借款,这个市场早就开始火爆起来了。”一位曾经从事过法拍房业务的中介人士告诉记者。

该人士介绍,曹先生遇见的情况应该还是比较特殊,估计这个价格是有黄牛破坏了“江湖规矩”。一般而言,各家拍卖公司都会提前商量好谁会买哪一套房屋,大家互相都不为难。客户也会提前和拍卖公司签署一个约定,要求拍卖公司以不高于多少钱的价格帮其拍到这个房屋。

比如如果市场价格400万,客户的心理价格380万,一般拍卖公司A就可以帮客户以380万的价格拍到这个房屋。下一次,可能就是拍卖公司B的生意,大家相互都不会去哄抬价格。但是显然,这一次可能有“野蛮人”入侵了这个市场。

曹先生坦言,自己也是找了中介帮自己推荐的房屋,中介也会负责帮曹先生了解房屋的抵押情况,并负责保证曹先生买到的房屋是没有人居住的。

当然,这个投资也不是一本万利的。

因为法拍房不受限购约束,所以在办理过户手续时,出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》,房地产交易中心即可准许过户,但前提条件是产权明晰,且债务人配合交房。因此,实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。

“人员清理是一个很大的问题,如果是纯粹的投资还好,如果是自住的话可能就需要看看这个房子之前是否住人。”卢文曦提醒道。

曹先生则指出,之前的法拍房投资客基本是同一群人,但是随着沪九条的出台,很多人受到了限购的影响,这些人的入场无疑增加了法拍房的市场需求,因此拍卖价格出现“天价”。

事实上,由于上海限购条件很严格,目前可以避开限购的手段并不多,注册公司、申请外籍和法拍房基本上是3个避开限购的常用招数,而前两个由于目前的查处力度增加,法拍房市场则开始“悄然”兴起。



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